Ze praten in hoog tempo en ze hebben maar één of twee korte vragen nodig om in enkele minuten een haarscherpe visie neer te leggen op projectontwikkeling en de woningmarkt in Nederland in het algemeen en in het Noorden in het bijzonder. Toch zijn Joost van Kimmenaede en zijn compagnon Erik Schot álles behalve ‘snelle jongens’. In de serie ‘Raethuis stelt aan u voor’ (zie kader, red.) een gesprek met twee projectontwikkelaars die met hun bedrijf Blue Banner RED factoren als duurzaamheid, betaalbaarheid en kwaliteit belangrijker vinden dan winstmaximalisatie. Rients de Jong en Onijdes Wijma (Raethuis Accountants) luisterden mee.
Ze leerden de wereld van de bouw én projectontwikkeling van haver tot gort kennen toen ze beiden nog bij Van Wijnen werkten. Maar in 2016 besloten ze voor zichzelf te beginnen. Erik Schot vanuit zijn kantoor in Leeuwarden en Joost van Kimmenaede vanuit Baarn. Waarbij opvalt dat ze projecten aanpakken van groot tot klein en van nieuwbouw tot vaak bijzondere transformaties. En vrijwel hoofdzakelijk in de noordelijke helft van Nederland. “Een bewuste keuze”, zegt Van Kimmenaede. “Je kunt je wel aansluiten bij de polonaise in de Randstad, maar dan moet je als start up vissen in een overvolle vijver. Iedereen lijkt daarbij alleen maar geïnteresseerd in de top van de ‘betaalbaarheids-Pyramide’; de grote sexy projecten die voor topbedragen weggezet kunnen worden. Dat pas niet helemaal bij onze mentaliteit. Wij passen beter bij het Noorden, met de schaal en de prijsontwikkeling die daarbij hoort. We vinden ook dat de mogelijkheden die hier zijn worden onderschat.”
De ondernemer doelt daarbij op het imago van het Noorden, dat in de Randstad in veel gevallen wordt geassocieerd met het woord ‘krimp.’ “Een vertekend beeld”, aldus Van Kimmenade. “Natuurlijk zie je zeker vanuit de dorpskernen in Friesland jongeren vertrekken. Maar waar twintig jongeren uit een dorp wegtrekken blijven er ook altijd nog acht of tien over, die in dat dorp gráág een eigen woning willen hebben, die dan ook duurzaam moet zijn. Wij vinden het fijn om voor dat soort doelgroepen te ontwikkelen.”
“Je zou dus kunnen zeggen dat juist daar een kans voor jullie ligt om je te onderscheiden”, zegt Rients de Jong. “Dat is zeker zo” stelt Erik Schot. “Wij kennen het Noorden door en door. Hier hebben wij ons netwerk en we weten voor welke uitdagingen overheden en anderen in de sector staan. Je moet bij ons werk de regio goed kennen, de kansen zien en met een scherp geslepen potlood je berekeningen maken. Daarnaast moet je goed kunnen samenwerken met anderen en dat lukt ons tot nu toe heel goed.”
Energiecrisis
Van Kimmenaede: “Wij hebben het mooiste vak dat er is, maar het is niet gemakkelijk, zeker in deze tijden, nu er tegenwind is als het gaat om regelgeving, naast de rentestijging en consumenten vertrouwen. De uitdaging waar wij voor staan is om daar slim mee om te gaan.”
Schot, aanvullend: “Een voorbeeld is de verduurzaming van panden. Wij denken dat de hoge kosten die je tegenwoordig in de bouw ziet nog wel vele jaren kunnen duren. Macro-economisch zijn er gewoon niet veel parameters die op dat punt zullen veranderen. De prijs van vastgoed zal daarom hoog blijven, ook al wordt de piek van de hype nu wel afgetopt. Maar omdat de energiecrisis én klimaatverandering niet zomaar verdwijnen zal de energiezuinigheid van een woning extra belangrijk worden. Ik kan me voorstellen dat mensen sneller een hogere koopsom of hogere huur voor lief nemen, ten gunste van lage energiekosten. Wij zetten dan ook vol in op energiezuinigheid, ook al vergt het voor ons soms een relatief hoge investering. Een voorbeeld is het oude PEB-gebouw (voormalige provinciale elektriciteitsbedrijf; voorloper van NUON, red.) aan de Emmakade in Leeuwarden. Dat was een bedrijfsverzamelgebouw en de kosten voor verduurzaming van het totale pand waren voor de toenmalige eigenaar gewoon niet realistisch en haalbaar meer. Zo kwam het op de markt en konden wij het aankopen. In een deel van dat gebouw gaan we nu samen met regionale partners 29 duurzame woningen realiseren, met dus relatief lage energiekosten.”
“En daar zie je ook de realiteit van alledag waar wij mee te maken hebben”, zegt Van Kimmenaede. Want dán krijgen we te maken met het ernstig capaciteitsprobleem op de Nederlandse energienetten. Dat probleem wordt politiek nu wel onderkend, maar processen in de publieke sector gaan niet zo snel. Wanneer je nu een plan maakt voor verbetering van de net capaciteit, kun je dat over een jaar of vijf wel weer opnieuw aanpassen; de elektriciteitsvraag die er op onze samenleving afkomt is immers enorm. De urgentie die nodig is om daar écht voluit op te anticiperen wordt nog onvoldoende gevoeld.”
Onijdes Wijma: “Die ontwikkelingen zijn inderdaad zorgelijk; zeker ook voor jullie sector. Maar ik denk dat je ook kunt stellen dat tegenwind ook een kans is. De minder serieuze partijen zullen het bijltje er nu sneller bij neergooien.”
“Ben ik met je eens”, zegt Van Kimmenaede. “Er zijn natuurlijk ook avonturiers in de markt, die snel geld wilden verdienen met vastgoed. Je ziet toch dat dit soort partijen zich onder druk verkijken op rentetarieven of doorlooptijden. De kosten lopen daarmee op en regelmatig zie je dan bepaalde projecten ook weer op de markt komen voordat ze echt af zijn.” Dit zal de komende tijd met stijgende rentes, stijgende bouwkosten en dalend consumenten vertrouwen alleen nog maar meer gaan voorkomen.
Cadeautje
Zaken correct oppakken en ook daadwerkelijk afhandelen is waar Blue Banner RED zich juist wil onderscheiden. Onder het motto ‘aandacht en kleinschaligheid maakt projecten beter’ zijn vanuit die ambitie aansprekende projecten gerealiseerd in Friesland; nieuwbouw én transformaties. Schot: “De 24 appartementen in het oude Fries Museum aan de Turfmarkt is een mooi voorbeeld van zo’n transformatie. Ook ons plan voor het PEB-gebouw aan de Emmakade. Het zijn complexe processen omdat het om oude gebouwen gaat, maar je krijgt er de prachtige architectuur als cadeautje voor terug. Een ander mooi voorbeeld is de oude remise in Stiens. Dat hebben wij aangekocht. Naar verwachting kunnen wij in dit prachtige monumentale gebouw 25 tot 30 karakteristieke woningen creëren. Monumentale gebouwen bewaren voor het nageslacht en tóch helpen om het woningentekort een heel klein beetje op te lossen. Dat is écht inspirerend om te doen.”
Over de samenwerking met Raethuis zijn de heren net zo duidelijk als over projectontwikkeling. Schot: “Wij willen bezig zijn met de dingen waar we goed in zijn. En dus besteden we onze boekhouding en de fiscale zaken graag uit aan Raethuis. Dat bevalt tot nu toe prima. Ze denken mee en weten ook eens op de rem te staan wanneer wij dat nodig hebben.” Van Kimmenaede:” Die samenwerking past ook bij onze strategie om steeds beter te worden in de dingen die we doen. Wij willen dan samenwerken met een partij die hun vak verstaat, affiniteit heeft met de vastgoedmarkt en die ook veel eigen verantwoordelijkheid aankan. We willen dus echt ontzorgd worden als het gaat om onze administratieve processen, maar we vinden het ook fijn om een kritische partner te hebben die meedenkt. Dat is wat Raethuis ons biedt.”
